Accession des familles à la propriété : faut-il créer un PTZ familial ?

Nous le savons bien et c’est une articulation de faits sur laquelle il convient de ne pas cesser d’alerter : l’un des freins les plus importants à la réalisation des projets familiaux est d’ordre matériel.

Dans la mesure où les ménages en France consacrent en moyenne un tiers de leurs ressources au logement, on peut placer ce poste au sommet des priorités sur lesquels agir si l’on veut contribuer à améliorer la situation démographique. En 2025, pour la première fois depuis la Seconde Guerre mondiale, le solde naturel de la France est devenu négatif. En outre, selon un sondage récent de l’Ifop, près d’un Français sur cinq déclare avoir renoncé à avoir un enfant pour des raisons liées au logement, et près des trois quarts l’identifient comme un frein majeur à leur projet familial. 21 % même des 18-34 ans déclarant même avoir renoncé à un ou plusieurs enfants en raison de difficultés d’accès à un logement correspondant à leurs besoins, selon un autre sondage d’Odaxa !

Le désir d’enfant reste pourtant stable, à plus de deux enfants par femme selon l’Institut national d’études démographiques. En clair, les Français veulent toujours autant d’enfants, mais n’en ont pas toujours les moyens.

Pour tenter de répondre à ce constat, le groupe LIOT a déposé, dans le cadre de sa niche parlementaire, une proposition de loi rapportée par Constance de Pélichy, proposant la création d’un PTZ « familial » visant à faciliter l’accès à la propriété des familles.

Pour en brosser le portrait, tel qu’amendé et adopté en commission des finances le 19 mai 2026, celui-ci serait plafonné à 100 000 euros, la quotité retenue pour le calcul de son montant ne pouvant être ni supérieure à 50 % ni inférieure à 20 % du coût total de l’opération. Il serait accessible dès la déclaration de grossesse et jusqu’aux cinq ans de l’enfant, cumulable avec le PTZ primo-accédants et l’éco-PTZ, et permettrait de financer l’acquisition ou l’agrandissement de la résidence principale dans l’ancien comme dans le neuf.

Un PTZ parmi d’autres PTZ ?

Le prêt à taux zéro n’est pas une disposition de politique publique nouvelle ; existant depuis 1995, il a connu de nombreuses réformes, a été plusieurs fois restreint puis élargi, et décliné sous diverses formes (à l’instar de l’éco-PTZ pour la rénovation énergétique). Nous n’accomplirons pas ici l’inventaire de cette politique ; le rapport parlementaire sur cette proposition de loi, et notamment sa partie consacrée à l’état du droit, s’y emploie extrêmement bien.

Tâchons cependant de rappeler son fonctionnement : le taux d’intérêt que paierait normalement l’emprunteur est pris en charge intégralement par l’État, sous la forme d’un crédit d’impôt accordé aux établissements bancaires prêteurs.

Depuis la réforme du PTZ entrée en vigueur au 1er avril 2024, près de 29 millions de foyers y sont éligibles, soit une très large portion de la population (la question de la solvabilité réelle de ces foyers étant une autre affaire, traitée plus loin dans cette analyse). L’une des réserves que l’on pourrait formuler est donc que créer un PTZ « familial » distinct risque d’ajouter une couche de complexité à un dispositif déjà touffu, au risque de brouiller la lisibilité d’ensemble du système d’aide à l’accession.

Cependant, la direction générale du Trésor a indiqué que la moitié des bénéficiaires du PTZ actuel sont des couples, dont seulement un tiers avec enfants. Ainsi, à peine 16,7 % des bénéficiaires du PTZ sont des couples avec enfants, alors que ces derniers représentent 23,4 % de la population.

De fait, les familles sont structurellement sous-représentées parmi les bénéficiaires de ce dispositif. On peut postuler que l’accession à la propriété arrive tôt dans les parcours de vie des individus, ce qui pose éminemment la question de la portabilité (c’est-à-dire la possibilité, pour un emprunteur, de transférer son prêt en cours sur un nouveau bien lors d’un déménagement, plutôt que d’avoir à le rembourser et d’en souscrire un nouveau aux conditions du moment) des dispositifs de prêt, qui n’est pas toujours assuré par les banques qui y rechignent pour des raisons que l’on devine… Il est absolument certain que ce sujet de la portabilité réelle devrait être prioritaire pour que tout dispositif de PTZ soit pleinement efficace.

Sans condition de ressources, l’État aiderait déjà certains ménages aisés à se constituer du patrimoine avec l’argent du contribuable

En l’absence de condition de ressources formelle — absence que la rapporteure a défendue en commission au nom de l’universalité de la politique familiale (bien qu’il ne s’agisse pas à proprement parler d’une politique familiale mais d’une politique du logement !) —, le PTZ familles risque de bénéficier particulièrement à des ménages qui n’en ont pas le plus besoin ; c’est-à-dire des ménages déjà propriétaires, déjà solvables aux yeux des établissements de crédit, qui pourraient chercher à agrandir un patrimoine existant à moindre coût grâce à une subvention publique déguisée en prêt.

Dans sa version initiale, la proposition de loi ne réserve pas ce nouveau PTZ aux primo-accédants. Un couple déjà propriétaire d’un appartement de deux pièces, souhaitant acheter un logement plus grand pour accueillir un deuxième enfant, pourrait donc bénéficier du dispositif tout en conservant son bien initial… lequel pourrait par exemple, en l’absence de dispositifs contraignants être mis en location saisonnière sur une plateforme de type Airbnb !

Un amendement adopté en commission module au demeurant la quotité du prêt entre 20 % et 50 % du coût total de l’opération — cela dans le but de réduire les conséquences budgétaires d’une mesure initialement jugée très coûteuse par le ministère de l’économie.

Par ailleurs, pourquoi l’État subventionnerait-il l’agrandissement patrimonial de ménages déjà propriétaires, alors que des dizaines de milliers de familles locataires attendent depuis des années un logement social plus grand ?

Quelle solvabilité pour les foyers modestes ?

La solvabilité réelle des bénéficiaires potentiels est un enjeu central que le texte ne traite pas. Un PTZ, quel qu’il soit, ne se suffit pas à lui-même mais vient seulement en complément d’un crédit principal, dont les conditions d’octroi dépendent du taux d’endettement de l’emprunteur. Or les règles prudentielles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) limitent ce taux à 35 % des revenus nets.

Dans les grandes agglomérations, il est souvent difficile de trouver un logement familial à moins de 400 000, voire 500 000 euros. Pour emprunter une telle somme dans le respect de cette règle, il faut des revenus bien supérieurs au revenu médian français…

Dans ces conditions, un PTZ de 100 000 euros, aussi bienvenu soit-il, ne résout pas le problème fondamental des ménages dont les revenus ne leur permettent tout simplement pas de constituer un dossier de crédit viable aux yeux des banques, quelles que soient les aides publiques complémentaires !

La part des ménages modestes parmi les primo-accédants est passée de 27 % à 18 % entre 2020 et 2023, soit une chute de neuf points en trois ans. Ce n’est pas un PTZ supplémentaire qui inversera cette tendance, parce que le problème n’est pas tant l’absence de dispositif de solvabilisation, mais bien le décrochage entre les prix de l’immobilier et les revenus des ménages…

Selon l’INSEE, depuis les années 2000, les prix ont été multipliés par 2,6 en moyenne nationale, et par trois dans certaines agglomérations, là où les revenus progressaient beaucoup moins vite. Tandis que le logement représente désormais plus de la moitié du revenu disponible des ménages les plus précaires.

La question des locataires, angle mort de la proposition

L’angle mort le plus sérieux du texte est sans doute son silence total sur les familles locataires. La proposition de loi aborde la question du logement des familles exclusivement par le prisme de l’accession à la propriété, et ne dit rien des familles qui attendent depuis des années un logement social plus grand, ni de celles qui sont locataires dans le parc privé et dont les revenus ne leur permettront jamais de constituer un dossier de crédit, et cela que ce soit avec ou sans PTZ.

Le parc HLM est saturé dans la quasi-totalité des grandes agglomérations ; la réduction de loyer de solidarité (RLS), introduite en 2018 et dénoncée par les organismes HLM comme une ponction massive sur leurs capacités d’investissement, a contribué à ralentir la production de logements sociaux neufs.

Les ménages modestes avec un enfant en bas âge qui cherchent à obtenir un logement social plus grand se heurtent à une liste d’attente interminable… Autant dire que ces ménages ne bénéficieront pas du PTZ familial, n’ayant de toute manière et tout simplement pas accès au crédit immobilier.

Et quand bien même cette politique n’est pas incompatible avec d’autres, dans le contexte budgétaire que nous connaissons, le financement d’un PTZ « familial » se fera nécessairement au détriment d’autres arbitrages. Chaque euro consacré à solvabiliser des accédants à la propriété est un euro qui ne va pas au financement de logements sociaux supplémentaires ou au soutien aux organismes HLM.

Quelle priorité pour le logement ?

La politique du logement se doit de répondre à plusieurs besoins concernant plusieurs strates de la population, et doit comprendre notamment comme clé de voûte (parmi d’autres) la relance du logement social. Qu’un PTZ s’adressant aux familles, bien (mieux) calibré, puisse en constituer l’un des leviers n’est pas, en soi, une idée exécrable. La mesure en elle-même pourrait avoir un effet bénéfique sans creuser de manière disproportionnée les finances publiques : le coût des intérêts non perçus par les banques serait en partie compensé par la perception de la TVA sur les achats dans le neuf, par les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sur les transactions dans l’ancien, ainsi que par la création d’emplois dans le secteur du bâtiment — qui a lui aussi bien besoin d’être soutenu par l’action publique — et par les recettes fiscales et sociales qui en découlent.

Mais toute politique se résumant souvent à ce que l’on prélève et à ce que l’on dépense, il est juste de penser que des dispositifs ciblant le logement social restent beaucoup plus prioritaires dans la situation actuelle de crise aiguë de ce secteur — d’autant que certains de ces investissements pourraient produire des externalités positives comparables, notamment pour le secteur du bâtiment.

Malgré tout, ce texte a le mérite de poser devant la représentation nationale la question du lien entre politique du logement — et plus largement conditions matérielles d’existence — et natalité, dans un contexte où des propositions disons parfois douteuses émergent sur le sujet dans le débat public.

En ouvrant la voie à un ciblage plus fin, notamment en faveur des ménages plus modestes, en permettant une modulation selon les ressources du foyer et en mettant en place certains garde-fous drastiques sur l’usage des biens déjà détenus, et surtout en l’articulant au sein d’une politique du logement beaucoup plus ambitieuse et structurelle, cette mesure pourrait trouver son intérêt, car il est vrai que le lien entre la fécondité et la sécurité afférente à la propriété est établi, et qu’il est souhaitable que les catégories modestes puissent devenir, elles aussi, propriétaires de leurs logements.

Dans l’état, cette proposition de loi souffre de carences certaines… Espérons que la représentation nationale se saisira de ces chantiers, que ce soit durant la navette parlementaire relative à cette proposition de loi ou dans le cadre de projets plus structurants à venir.

Maxence Guillaud